Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Оптимизация налоговой нагрузки на предприятие – одна из важнейших проблем, с которыми постоянно сталкиваются предприниматели. Поэтому законные способы уменьшения налоговой базы пользуются заметным интересом. Одним из таких вариантов является оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. О том, как это происходит, и некоторых ньюансах данной процедуры расскажет генеральный директорАгентства оценки ООО «А-КЛАСС» Константин Невремин.

 22 июля 2010 г. был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 167-ФЗ, который закрепил порядок государственной кадастровой оценки, введя соответствующую главу в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.

С 22 июля 2010 г. пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации гласит следующее: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости». Введением этой нормы законодатель обозначил право собственников земельных участков и иных заинтересованных лиц на оспаривание результатов кадастровой оценки земли путём проведения собственной рыночной оценки.

Исходя из кадастровой стоимости земельных участков, устанавливается размер земельного налога и иные формы платы за землю, в частности, арендная плата. Согласно пункту 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст.389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Зачастую кадастровая стоимость земельного участка является завышенной по отношению к его рыночной стоимости, соответственно, завышена и налоговая база по земельному налогу, что вполне естественно вызывает желание уменьшить кадастровую стоимость, привести её в соответствие с рыночной стоимостью.

Рассмотрение споров о результатах проведения кадастровой оценки регулирует статья 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Одним из оснований для оспаривания является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Само оспаривание возможно в двух вариантах: административном и судебном. Административный порядок правомерен в течение шести месяцев с момента определения кадастровой стоимости, и заключается в подаче заявления в региональный филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра». Если же полгода истекли либо кадастровая палата отказала в уменьшении кадастровой стоимости по тем или иным основаниям, то необходимо будет обращаться в соответствующий суд с исковым заявлением о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Ответчиком в данном случае будет являться кадастровая палата.

Что же конкретно нужно делать?

Первым шагом будет заказ проведения оценки рыночной стоимости земельного участка. Для этого потребуется обращение в оценочную компанию, специалисты которой обязательно должны состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Заказывать оценку необходимо на дату проведения кадастровой оценки.

На отчёт об оценке впоследствии обязательно должно быть получено положительное экспертное заключение из саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик. Этот момент очень важен, поскольку такое экспертное заключение является обязательным при предоставлении документов на оспаривание кадастровой стоимости как в кадастровую палату, так и в суд. При отсутствии экспертного заключения отчёт оценщика не может считаться достаточным доказательством установления рыночной стоимости земельного участка.К заявлению в кадастровую палату (исковому заявлению в суд) должны прилагаться следующие документы (при обращении в суд – заверенные вами копии):

• кадастровый паспорт объекта недвижимости;

• нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа (при обращении в суд – обычная копия);

• отчёт об оценке с положительным экспертным заключением;

• при обращении в суд также уплачивается государственная пошлина.

Кадастровая палата обязана рассмотреть заявление в течение месяца с момента его подачи. Суд – в соответствии с нормами процессуального законодательства.

На результаты оценки рыночной стоимости земельного участка могут повлиять самые различные факторы: экономическая и политическая ситуация в регионе, спрос и предложение на рынке, обременения земельного участка, его физические свойства, данные бухгалтерского учёта и отчётности, относящиеся к объекту оценки, категория земельного участка и многие другие. Также учитывается репутационная составляющая – чтобы получить положительное экспертное заключение СРО, желательно отсутствие в прошлом серьёзных споров по земельному участку, и тем более уголовных дел, касающихся прав на объект недвижимости.

Для того чтобы наиболее глубоко и системно проанализировать перспективы оспаривания кадастровой стоимости, а также помочь в выборе оценочной организации, рекомендуем перед принятием решения обращаться к оценщикам, специализирующимся на подобной практике.

Автор КонстантинНевремин генеральный директор Агентства оценки ООО «А-КЛАСС».